Das Start-up “Fundament” – Fortschrittlicher Newcomer auf dem Immobilienmarkt oder Investmentfalle?

Blockchain und der Immobilienmarkt. Wie soll das zusammenpassen? Die Antwort darauf hatte das Start-up Fundament aus Hamburg. Das Ziel war die Tokenisierung eines weniger digitalen Bereiches, dem Immobilienmarkt. Anleger, vor allem Privatanleger, sollten die Möglichkeit haben, den Token des Start-ups zu kaufen. Das dadurch eingesammelte Kapital sollte dann in Immobilienprojekte fließen. Die Investmentstrategie des Unternehmens war es, Projektleiter mit einem Eigenkapital von 30 % bis 40 % auszustatten, wodurch diese bessere Kreditchancen bei Banken haben sollten. Nach der Fertigstellung der Immobilie sollte diese in den Besitz des Unternehmens übergehen, um bei einem Anstieg der Immobilienpreise wieder verkauft zu werden. Dabei sei erwähnt, dass das Start-up nicht plant, die Token für einzelne Immobilien auszugeben, sondern für eine ganze Bandbreite an diversen Grundstücken. Es gab hierbei auch keine Mindestsumme, die die Anleger investieren mussten, zudem sollte der Token 24/7 handelbar sein. Die Tokenisierung sollte es vor allem ausländischen Investoren erleichtern, in den Markt einzusteigen. Außerdem versprach man den Anlegern eine Rendite von 4 %.

Anfangs plante Fundament (FND) 500 Mio.€ Kapital einzusammeln. Nun ja, dieses Ziel wurde vorerst verfehlt. Obwohl man, laut eigenen Angaben, 100 Mio. € von institutionellen Geldgebern bekommen konnte, fielen die insgesamt 50 000 € von Privatanlegern doch eher mager aus, weshalb FND plant, jene Anteile wieder aufzukaufen. Nun kam es sogar noch dicker: Der wichtigste Partner, Bauwens aus Köln, verkaufte seine Anteile zurück an das Start-up, wobei man bei den Immobilienprojekten an sich, weiter zusammen arbeiten will.

Doch ist der Token des Start-ups nun ein gutes Investment? Um dies beurteilen zu können, muss man nicht den Token, sondern die Werte dahinter, also die Immobilien und das Start-up genauer betrachten. Kritisch ist auf jeden Fall, dass die Verbraucherzentrale Bundesverband und andere Verbraucherschützer die Investmentstrategie des Unternehmens als “Blind-Pool” bezeichnen, also ein Investitionsmodell, bei dem der Anleger zum Zeitpunkt des Kaufes nicht weiß, in welche Objekte das eingesammelte Kapital fließt. Zum anderen ist doch die Frage, wer in diesem ganzen Szenario das Risiko trägt? Nehmen wir an, FND erreicht noch sein gewünschtes Fremdkapital von 500 Mio.€ und würde damit weitestgehend die Projektleiter ausstatten, die wiederum bei der Bank einen zusätzlichen Kredit bekommen würden. Da das Start-up die Bauträger mit bis zu 40 % Eigenkapital aufrüsten will, werden die anderen 60 % dementsprechend von der Bank kommen. So gesehen wird das zu investierende Kapital zusätzlich aufgeblasen, wobei die Bank sicherlich die Immobilie als Sicherheit im Kreditvertrag hinterlassen will. Bis die Immobilie dann steht, fallen Zinsen an, die auch bezahlt werden müssen, und wenn sich der Bauträger verkalkuliert, was ja bei so manch einem Bauprojekt vorkommen soll (Berliner Flughafen), stellt sich die Frage, wem die Immobilie überhaupt rechtlich gesehen gehört; wahrscheinlich der Bank!

Während der Anleger, mit all seinem investierten Geld, also gar nicht weiß, wo das Bauprojekt überhaupt stattfinden soll, geschweige denn weiß, was mit diesem im Zweifelsfall passiert, geht das Start-up mit fast gar keinem Eigenkapital in diese Investitionen rein, da dieses ja von den Anlegern kommt. Kurz gesagt: Das Risiko wird auf den Anlegern abgewälzt! Des Weiteren ist zu sagen, dass 4 % Rendite bei einer Immobilieninvestition doch sehr utopisch ist, beziehungsweise in diesem Fall sehr schwer zu beurteilen ist. Derzeit können überdurchschnittlich gute Immobilienfonds etwa 3 % an Rendite vorweisen, mit dem großen Unterschied, dass hier in bereits bestehende und funktionierende Objekte investiert wird, und nicht in Immobilien, die, Stand heute, noch nicht einmal existieren. Dabei ignoriert man vollkommen, dass Gebühren wie Grunderwerbssteuer, Maklergebühren etc. noch anfallen werden. Jene Gebühren sollen rund 13 % des Kapitals ausmachen, also 65 Mio.€, sollte Fundament die gewünschte Eigenkapitalsumme von 500 Mio.€ erreichen. Eine Rendite von 4 % ist zwar nicht vollkommen ausgeschlossen, allerdings ist es einerseits sehr schwer abzuschätzen wie realistisch das ist, weil man ja nicht genau weiß, welche Objekte gekauft bzw. gebaut werden sollen. Anderseits ist es aufgrund der ohnehin hoch anfallenden Gebühren ziemlich schwierig, solch einen Wert zu erreichen.

Bei diesen anfallenden Gebühren, Steuern und anderen finanziellen Aufwendungen, stellt sich die berechtigte Frage, woher die magischen 4 % Rendite stammen sollen. Die Argumentation, dass der deutsche Immobilienmarkt stabil und die Nachfrage nach Immobilen stetig steigen wird, und die damit prognostizierte Rendite gerechtfertigt ist, erinnert doch schon sehr an Nassim Talebs Truthahn-Statistik, bei dem ein Truthahn die Truthahn-Population anhand des Wachstums der vergangenen Wochen für nach Thanksgiving prognostiziert, und dabei vollkommen falsch liegt. Sollte die EZB den Leitzins erhöhen, würde wahrscheinlich die Nachfrage nach Immobilien deutlich zurückgehen. Dieses Szenario mag zwar vorerst unwahrscheinlich sein, zeigt dennoch auf, wie fragil dieses Konzept ist, und wirft die Frage in den Raum, was passiert, wenn man keinen Käufer für einige Objekte findet?

Brisant ist zudem, dass ausgerechnet Florian Glatz, Vorsitzender des Blockchain Bundesverbands, Mitgründer des Unternehmens im Jahr 2017 war. Das Problem hierbei: Der Blockchain Bundesverband hat sich unter anderem der “Schaffung von innovationsfreundlicher Rechtssicherheit im zivilrechtlichen, steuerlichen und regulatorischen Bereich (…)” verschrieben. Da das Start-up Fundament jedoch ziemlich umstritten ist, und ebenso fragwürdige Strategien an den Tag legt, ist es doch ziemlich paradox, dass sich ausgerechnet der Vorsitzende einer vertrauenswürdigen Institution an solch einem Unternehmen beteiligt und sogar profitiert. Ein Vergleich mit Philipp Amthor liegt nahe, der CDU Politiker war zuletzt in einer ähnlichen Situation verwickelt.

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass das Versprechen einer Rendite eine Sache ist, die tatsächliche Ausschüttung allerdings eine andere. Außerdem ist das Investitionsmodell, in Grundstücke zu investieren, ohne überhaupt zu wissen, wo diese sind, nicht gerade transparent und fast schon bedenklich. Des Weiteren zeigt die Investmentstrategie fragile Strukturen auf, die langfristig enorme Verluste bedeuten könnten. Nur weil ein Start-up auf neue Technologien, wie etwa Blockchain, setzt, heißt das noch lange nicht, dass dies zwingend erfolgreich, geschweige denn seriös ist. Eine Investition in diesen Token wäre vermutlich sehr riskant und würde zudem eine naive Gutgläubigkeit erfordern. Investitionsinteressierte sollten sich daher eher mit den Immobilien und dem Start-up hinter dem Token beschäftigen, als mit dem Token an sich, um ihre Investitionsentscheidung zu fällen.